界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

　　進入2025年，不少出險房企走出債務困境的關鍵一步。

　　1月9日晚間，碧桂園（02007.HK）公布境外債務重組提案的關鍵條款，主要解決碧桂園現有債券債務、現有銀團貸款債務以及由碧桂園借入或擔保的若干其他貸款融資下的境外債務。

　　碧桂園稱，如果重組提案得到落實，碧桂園集團將可以實現大幅去杠桿化，目標是減少境外債務最多116億美元。據碧桂園透露，目前已與7家銀行組成的協調委員會達成共識，7家銀行持有的債務金額約為17.28億美元。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，債務重組完成只是走出債務危機的第一步，碧桂園仍需要充分改善經營基本面。9月底支持政策落地后，核心城市市場銷售有所加快，企業應把握好政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度。

　　另外，或可與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

　　不過，該方案僅為初步提案，截至目前，碧桂園與專案小組、協調委員會及其他債權人仍在磋商重組提案的條款，各方尚未就重組提案訂立任何具有法律約束力的協議。

　　五大選項，目標減債116億美元

　　根據公告，碧桂園此次重組提案的關鍵條款顯示，重組提案擬給予范圍內債務的持有人/貸款人（統稱“債權人”）五個經濟選項，以將其范圍內債務轉換為現金（通過要約回購）、強制性可轉換債券、不同票據及/或貸款融資。

　　具體而言，選項1為現金回購，最少實現90%本金削減；選項2為強制性可轉換債券，即100%股權化；選項3涵蓋強制性可轉換債券和替換部分新債券，實現67%股權化；選項4為替換新債券并削減本金35%；選項5為全數替換為新債券，此項提供給不進行本金削減的債權人。

　　具體目標是，最多減少債務116億美元，債務到期時間延長至最多 11.5 年。以及加權平均借貸成本從重組前的每年約 6% 降低至重組后的每年約 2%。

　　不同選項將對應不同的債務久期，整體而言，重組后的新債務期限將為介于7.5年至11.5年之間。同時，債務利率也會因為選項不同而有所區別。

　　除此之外，碧桂園在公告中還透露了其控股股東的支持措施。

　　碧桂園公告顯示，該公司的控股股東正在考慮將本集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為該公司或附屬公司的股份，具體條款有待協定。

　　對于該方案，有知情人士稱，目前碧桂園已收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持公司渡過當前的難關，同時期望公司能夠盡快完成重組。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，重組的基調是股東和境外債務人共渡難關。首先是債務人同意將債務到期時間延長至最多11.5年，且債務加權平均利率從之前的6%降低至約2%；其次是將11億美元的股東貸款轉換為該公司或附屬公司的股份，且近年來賣掉該賣的項目和股權，以彰顯股東渡過難關的決心。

　　李宇嘉表示，從2021年下半年以來，經過三年半的調整，房地產市場降幅收窄，一二手房加總的交易量已穩定在14億-15億平方米。一線城市已經趨穩，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。

　　“對企業來講，在保交房、加強資金監管的情況下，碧桂園在各地的項目，特別是三四線、縣域的受歡迎程度依然較高。這時候，對于債務人來講，不能倒在黎明前，最優選擇就是和企業共渡難關，等待市場和企業價值的修復。”

　　就境外債務而言，截至2023年12月31日，碧桂園境外應占有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元，其中包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元、現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保及無擔保債務的未償還本金額約14億美元。

　　在碧桂園看來，境外債務重組工作啟動一年多，此次推出的重組方案將使得公司有權選擇實物支付利息（即發行額外的新債務工具代替現金付息），給予了公司一定的空間，以確保公司可在盡可能最大化資產價值的前提下完成重組后境外債務的償付義務。

　　據此，碧桂園將擁有更具可持續性的資本結構，使其能夠專注于交付住房、繼續業務運營、保持資產價值及落實其認為最有潛力為所有利益相關者實現價值最大化的業務及資產出售策略。

　　出險房企化債走出加速度

　　2025年以來，出險房企積極自救，其債務重組工作在新的一年進展加速。

　　除碧桂園之外，1月10日，龍光集團（3380.HK）也發布境外整體債務重組的最新進展公告，公司與現有票據持有人組成的債權人小組已就整體重組方案達成一致，并且訂立了日期為2025年1月8日的債權人支持協議（“整體CSA”）。

　　這意味著龍光境外整體債務重組迎來重要里程碑，取得了重大關鍵性進展，將加快推動其他債權人簽署CSA，有利于促進境外整體債務重組的盡快完成。

　　據了解，龍光的重組方案提供了現金收購、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據共計四個選項，讓各債權人按其偏好及需求作出選擇。整體來看，龍光控股境外債留債額約為24.19億美元，綜合削債比例超過70%。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，龍光境外償債資源包含現金、境外項目和股票等，是已公告重組方案的同行中境外資源價值較高的房企，償付資源確定性高。近期，多個房企加快重組進度，龍光集團重組成功后，公司債務負擔減少和業務可以持續穩定經營，估值亦有望進一步提升。

　　而且，在溝通過程中，也有不少債權人明確表示支持龍光債務重組方案。

　　某出險房企內部人士告訴界面新聞，2023年是大部分出險房企均陸續推出第一版重組方案，彼時百強房企全年銷售總額為62791億元，2024年TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，出險房企銷售跌幅更甚。因此，當時基于銷售情況所作出的現金流預測將無法支撐后續償付計劃。

　　“從資產角度來說，在市場下行期，原本可以作為債務重組抵押，或處置后償債的資產價值縮水，使得房企在債務重組過程中需要通過削減更多的債務本金來平衡資產價值與債務之間的關系，從而提高削債比例。”上述人士表示。

　　這也是龍光、碧桂園等房企的境外債重組方案削債比例達70%及以上的重要原因，不削債房企生存會更艱難。

　　“當前，房企整體紓困進入關鍵時刻，債務人積極自救，債權人預期調整并根據實際情況做出讓步是化債成功的關鍵。”同策研究院研究總監宋紅衛告訴界面新聞，當下只要房企重組方案有誠意，債權人通常都會給予支持。相較于方案本身，債權人對債務重組完成的時間更加關心。

　　上述房企人士認為，銷售回款及資產處置是出險房企未來實施境外債務重組方案中償付部分的重要資金來源。

　　克而瑞數據顯示，2024年12月，得益于政策利好提振信心疊加年末房企業績沖刺，新房供求“翹尾”收官。碧桂園積極推進有效銷售，12月銷售業績環比錄得一定幅度上漲。2024年1月至11月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約437.5億元。

　　接下來，碧桂園要做的是，繼續與債權人進行積極及建設性的對話，以在切實可行的情況下盡快落實重組提案的條款。