樂居財經 徐迪 1月21日，萊坊發布2024年第四季度《北京甲級寫字樓市場報告》。

報告指出，第四季度，全市有兩個新項目竣工交付，共140,000平方米，寫字樓存量上升至1,325.6萬平方米；甲級寫字樓租金下滑至每月每平方米人民幣251.7元，環比降幅8.8%，同比下降14.7%；平均空置率達到18.4%，環比上升0.8個百分點，同比上升2.6個百分點。投資市場方面，國內投資者交易活躍。

供應與需求

第四季度，北京甲級寫字樓市場有兩個新項目竣工交付，共計為市場帶來140,000平方米的寫字樓面積。其中，鼎好大廈B座位于中關村地區，總建筑面積約為80,000平方米；國家金融大廈位于麗澤區域，總建筑面積23萬平方米，其中對外出租面積約為60,000平方米。

2025年，北京甲級寫字樓市場預計將有超過60萬平方米的新項目入市，包括位于金融街區域的兆泰金融中心綜合體，CBD區域的Z4民生銀行項目以及位于望京-酒仙橋區域的頤堤港二期第一階段等。

萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“盡管2024年搬遷需求較為旺盛，但新租需求明顯不足，加上租戶退租及縮租的情況較為普遍，平均空置率水平上升，租金下行。另一方面，由于企業持續的降本增效需求，部分甲級寫字樓租戶開始傾向于選擇乙級或更低級別的寫字樓，這也導致了甲級寫字樓市場的客戶流失。綜合以上因素，2024年第四季度全市甲級寫字樓的平均空置率繼續環比上漲0.8個百分點至18.4%。”

2024年對北京寫字樓市場去化產生較大貢獻的行業與去年類似，主要有以下幾類：金融行業、TMT行業（如：互聯網、電信業等）、游戲、新興制造業以及專業服務業。其中，字節跳動在第一季度重回亞奧商圈，租賃北辰·新空間18,000平方米；知名內資游戲公司永星互動在第二季度新租亞奧區域的環球貿易中心3,500平方米；第三季度，互聯網二手車品牌淘車車搬遷至位于望京-酒仙橋區域的東湖國際中心，租賃面積約6,000平方米；第四季度，知名外企律師事務所金杜律師事務所續租位于CBD區域的環球金融中心，租賃面積23,171平方米。

租金走勢

第四季度，甲級寫字樓市場租金跌幅擴大，環比下降8.8%至每月每平方米人民幣251.7元。市場目前供大于求的矛盾突出，市場新租需求明顯不足。租戶方面，由于許多企業都面臨一定的經營壓力，普遍擴張意愿不強，以續租或搬遷整合的需求為主。此外，近期北京主要行業都在進行調整，互聯網、金融、房地產等行業均出現了發展速度放緩甚至收縮的情況，削減辦公租賃費用成為降本的首選手段。業主方面，為了維持原有租戶的穩定性并吸引新租戶，業主在第四季度繼續選擇降低租金、提供靈活租期、延長免租期和裝修期等優惠措施，這些舉措進一步拉低了整體租金水平。

萊坊北京商業物業服務部總經理嚴區海表示：“越來越多的業主愿意主動提供裝修補貼或提供精裝修交付以吸引租戶，租賃市場的競爭也因此愈發激烈。除了優惠措施，核心區域甲級寫字樓業主為了留住想要外遷到乙級或者非核心區域的租戶，繼續加大租金下調幅度。北京寫字樓市場在2025年仍然面臨下行，對租戶而言，當下正是重新規劃租賃策略、續簽租約的好時機 。”

子市場方面，CBD區域平均租金跌破300元大關，平均租金為每月每平方米人民幣291.9元；租金最高的金融街區域市場租金也繼續下降，第四季度平均租金為每月每平方米人民幣426.2元。其它子市場的租金也均有不同程度的下降。面對空置率攀升的壓力，業主不得不繼續保持較低的租金報價，并積極優化寫字樓產品和服務，更精準地定位目標客戶。

投資市場

第四季度，北京寫字樓市場的大宗交易共錄得四宗成交，買家均為國內投資者。2024年的大宗交易市場從前幾年的以機構投資者為主，轉變為以國內自用買家為主。今年以來，國內自用買家成為北京大宗交易市場的中流砥柱，這些買家相對更注重物業的長期價值和戰略適配性。

11月26日，長江商學院在東城區新景商務樓購置物業作為總部校區自用，達成數萬平方米物業成交。這一行為或將成為商業教育領域的一個重要事件，極有可能引發同行業其他商學院的關注，并促使它們在校區建設、資源配置等方面展開新一輪的競爭。也側面反映出國內投資者類型正在逐漸朝著多樣化的趨勢演變，投資方向和領域愈發廣泛和多元。

12月15日，CBD區域的博瑞大廈B座被北京星創未來科技有限公司以人民幣8.9億元競得。買家北京星創未來科技有限公司是一家國有企業控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人壽保險有限公司宣布完成對凱德投資旗下公司所有的博瑞大廈A座95%股權的收購。至此，2024年博瑞大廈的兩棟寫字樓分別進行了一次轉手交易。