21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

　　近日，中交地產對管理層進行了一場大范圍的調整，同時調整了總部職能部門。

　　根據官方公布的信息，汪劍平不再擔任總裁職務，調整為執行總裁。兩名原執行總裁中，徐愛國升任總裁，孫衛東則擔任副總裁。

　　這次調整還涉及多名管理層成員。何平、王劍辭任副總裁，楊光澤、陳玲遞補；葉朝鋒、趙吉柱、汪劍平辭去董事職務，王堯、陳玲、楊光澤、徐愛國被提名為非獨立董事候選人；陳玲、秦麗娟辭去監事職務，葉朝鋒、王戈成為監事候選人。

　　這是自2018年完成整合后，中交地產經歷的最大規模的一次管理層調整。

　　中交地產將此次調整的原因簡單總結為“工作變動”，但考慮到多名董事尚未到任期屆滿，在市場人士看來，扭轉業績低迷、口碑受損的現狀，或許才是主因。

　　中交地產是基建央企中國交通建設集團（以下簡稱“中交集團”）的三級子公司，也是中交集團旗下的兩家房地產上市平臺之一。2023年，中交地產出現多年來的首次虧損，到今年第三季度，情況仍未改變。近期，中交地產在北京的一個項目深陷業主維權風波，對公司口碑也帶來不小的影響。

　　但在當前的市場背景下，此次調整能否解決問題，仍需進一步觀察。

　　董事會“大換血”

　　此次中交地產的管理層調整中，徐愛國、陳玲、楊光澤三人的升任頗受關注。

　　徐愛國曾在中海、龍湖、陽光城擔任副總裁，分管投資。其自2021年12月加盟中交地產，擔任副總裁，繼續分管投資，次年7月任執行總裁。

　　徐愛國加盟中交地產時，正值公司圖謀大幅擴張。

　　中交集團旗下有兩家房地產上市平臺，其中綠城中國在港股上市，中交地產則登陸A股。相比綠城近些年躋身行業頭部，中交地產的發展一直不溫不火。

　　2019年，時任中交地產董事長的李永前曾表示，“2020年沖刺500億元，2023年遠在千億元之上。”現實情況卻是，中交地產在2020年實現了533億元合約銷售額，同比增長81.37%；2021年的銷售額則為560億元，擴張速度大大放緩。

　　彼時，房地產市場已出現調整跡象，民營房企大幅收縮投資，央國企似乎迎來逆勢超車的機會。但隨后，樓市繼續深度調整，中交地產的銷售額連續兩年下降，去年降至373.61億元，距離千億目標漸行漸遠。

　　今年9月，李永前辭職，并不再擔任公司任何職務。出自中交集團體系內的郭主龍成為新任董事長。

　　值得注意的是，李永前自2019年12月起擔任中交地產董事長，任期至2025年2月，此次為提前卸任。

　　此次升任副總裁的陳玲，最近五年一直在中交集團體系內工作。陳玲于去年6月任中交集團房地產事業部副總經理、中交房地產集團（中交地產母公司、中交集團二級子公司）黨委委員、副總經理；今年11月任中交房地產黨委常委。此次調整前，她還是中交地產監事會主席。

　　楊光澤曾在國美控股、泰禾集團、鑫苑地產任職，去年5月加盟中交，任中交集團房地產事業部副總經理、中交房地產副總經理。今年11月任中交房地產黨委常委。

　　此輪人事調整中，陳玲、楊光澤不僅升任為副總裁，還進入董事會。同時進入董事會的，還有出自中交物業的王堯。

　　至此，中交地產不僅迎來管理層變更，董事會也大幅換血。原來的董事會成員五去其四，僅薛四敏留任。薛四敏和郭主龍、楊光澤、陳玲、王堯共同構成了新的董事會。

　　但薛的任期至明年2月到期，有中交地產內部人士向21世紀經濟報道記者透露，屆時不排除被徐愛國接替的可能。

　　此外，“為提升管理效率，進一步推動公司有質量的快速發展”，中交地產還對總部管理職能部門進行相應調整，調整后共設部門18個。

　　這被認為是此前調整的延續。

　　今年年初，中交地產已進行過一輪地方公司層面的架構調整。一方面，管控層級從過去的“總部-區域-城市”三級管理，變為“總部-城市”兩級管理；另一方面，將過去的16個城市公司進行整合重組，縮減為9個城市公司。

　　業績、口碑雙承壓

　　人員和架構大調整的背后，是中交地產近年來業績滑坡的現實。

　　在2021年實現銷售新高后，中交地產的銷售規模在隨后兩年不斷下滑。今年中交地產未公布銷售目標，而是強調，“堅持住宅為主、現金為王的基本理念”。

　　今年1-9月，中交地產實現全口徑簽約銷售金額123.40億元，同比減少58.45%，

　　公司利潤也在快速縮水。中交地產的歸母凈利潤曾在2018年達到8.1億元的高點，此后逐年下滑。到2023年，該指標降至-16.73億元，多年來首次虧損。

　　公司解釋稱，虧損的主要原因，一是受到房地產行業環境持續影響，達到交付條件的貨值較有所減少，房地產銷售結轉收入下降；二是受房地產市場環境以及結轉項目結構變化等影響，交付項目的毛利率下降；三是公司部分房地產開發項目存在減值跡象，計提金額有所增加。

　　今年以來，情況仍未改觀。2024年1-9月，中交地產實現營業收入116.53億元，同比增長0.89%，歸母凈利潤-15.34億元，同比下降48.64%。

　　同期，中交地產的經營性現金流、籌資性現金流均大幅縮水。

　　除業績外，近些年中交地產旗下的產品口碑也出現危機。由中交地產、卓越地產聯手開發，位于北京市海淀區的北清云際項目，近期被曝出建筑材料、公區、園林存在“減配”現象，并引發了業主的不滿。

　　11月28日，中交地產參加投資者網上集體接待日活動，不少網民就該項目問題向管理層提問，但未獲正面回應。

　　為改變現狀，此次人事和架構調整前，中交地產已經在二級市場融資和資產騰挪上有所動作。今年6月，中交地產通過定增募資4.4億元，下半年又將中交物業的資產注入上市公司，但設置了業績對賭條款。

　　但在當前的政策與市場環境下，能否解決上述種種問題，仍是新一屆管理層的考驗。

　　一位不動產投資領域的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，中交地產背靠中交集團，母公司的支持將是其渡過難關的主要保證，將物業資產注入上市平臺，也有助于其業務整合發展。但短期來看，由于房地產業務庫存偏大，風險仍在不斷累積，盡快處理庫存、化解風險，才是當務之急。

　　截至今年第三季度末，中交地產一年到期非流動負債為320.0億元，比上年末近乎翻倍。同期的現金及現金等價物凈額僅有66.4億元。

　　前述中交地產內部人士表示，由于內外環境的變化，新一屆管理層的思路會有所不同，但會在中交集團要求的框架內進行發展。但他并未透露新管理層上任后有哪些具體舉措。

　　今年1月15日，中交集團董事長王彤宙表示，2024年中交房地產要深刻領會房地產行業供求關系發生的深刻變化，加快新發展模式的建立。10月底，中交集團召開2024年三季度經濟運行分析會，王彤宙指出，要加快資金回流，緊緊把握房地產“止跌回穩”的政策“窗口期”，全力推動房地產業務扭轉困局。

　　近日，記者就公司架構調整等相關問題詢問中交地產董秘辦，但未獲得正面回應。