作 者丨唐韶葵

　　圖 源丨IC photo

　　12月中旬，浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱“杭州容積率新規(guī)”），自2024年12月13日起施行。

　　按照規(guī)定，鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的，陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率。

　　此外，包括符合條件的門廳、開發(fā)式風(fēng)雨連廊、按規(guī)定移交的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計(jì)算。

　　文件表示，此舉的目的在于，提升建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)，打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)活力。

　　隨著買方時(shí)代的到來，消費(fèi)者對(duì)于房屋品質(zhì)的需求不斷提升。近期，越來越多的城市落地容積率新規(guī)，在提升房屋性價(jià)比的同時(shí)，客觀上也有助于促進(jìn)“好房子”的打造。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，從開發(fā)商銷售角度來看，目前樓市限價(jià)已基本取消，杭州容積率新規(guī)對(duì)建筑面積層面的規(guī)定進(jìn)行放松，通過提升房屋的實(shí)際使用面積，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房源戶型附加值的提升。

　　他認(rèn)為，按建筑面積計(jì)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)有望提高。換言之，產(chǎn)品的價(jià)值有望得到體現(xiàn)，房企也能獲得更大的利潤(rùn)空間。

　　政策導(dǎo)向性明顯

　　容積率是地塊開發(fā)容量的表征指標(biāo)，也是城市更新過程中平衡成本與收益、決定開發(fā)增值等變量的敏感要素之一。

　　杭州容積率新規(guī)新的計(jì)算規(guī)則共9條，涉及停車、門廳、陽(yáng)臺(tái)等多處功能空間。按照新規(guī)，可以預(yù)見的變化之一在于，有公建化立面要求的樓盤，其實(shí)際得房率將明顯提高。比如鄰近高速、高架等要求封閉式陽(yáng)臺(tái)的單元，同樣的建筑面積，購(gòu)房者實(shí)際可使用的套內(nèi)面積更大。

　　綜合部分業(yè)內(nèi)專家以及房企相關(guān)人士的看法，杭州容積率新規(guī)將改變項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念，進(jìn)而影響城市公共空間和人居風(fēng)貌。

　　其中，消費(fèi)者將是受益最大的群體。分析人士指出，新規(guī)將提升項(xiàng)目可售部分面積和貨值，同時(shí)不計(jì)容的風(fēng)雨連廊等政策，也有利于激發(fā)開發(fā)商在品質(zhì)上做加法。

　　但克而瑞一名分析師表示，新規(guī)對(duì)于設(shè)計(jì)也有一定要求，并非那么簡(jiǎn)單就能實(shí)現(xiàn)。比如，相關(guān)細(xì)化規(guī)則肯定還要再跟進(jìn)，具體的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范需要進(jìn)一步明確。包括架空層、停車層的相關(guān)消防要求，架空停車屋頂?shù)木G地，地面人車分流的控制要求等等。

　　值得注意的是，杭州容積率新規(guī)指出，實(shí)施城市更新的項(xiàng)目，配建的公共服務(wù)設(shè)施可不納入容積率計(jì)算。若滿足相應(yīng)的要求，還將給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　一名房企人士指出，這一規(guī)則傳達(dá)了控制項(xiàng)目投資造價(jià)、提升建設(shè)品質(zhì)的信號(hào)，以吸引更多企業(yè)投身城市更新。因此，政策不僅是技術(shù)層面的相關(guān)調(diào)整，其導(dǎo)向性也較為明顯。

　　多地已出臺(tái)容積率新規(guī)

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。其中，“送面積”成為不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)，其不僅能提高性價(jià)比，也有利于房企在產(chǎn)品上做文章。相應(yīng)地，一些政府部門也選擇在政策上進(jìn)行松綁，給予企業(yè)更大的操作空間。

　　容積率計(jì)算方式的調(diào)整，早已在一部分城市率先落地。通過設(shè)計(jì)半敞開空間實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積等手段，多地部分樓盤做到了“零公攤”，得房率達(dá)到甚至超過100%。

　　目前，合肥、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多個(gè)城市已明確發(fā)文，通過放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，側(cè)面提升項(xiàng)目得房率。今年9月，湖南湘潭更是直接出臺(tái)政策支持開發(fā)商按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。12月，湖南衡陽(yáng)也宣布取消公攤，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

　　一線城市中，近期北京也發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，其中首次提出，鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽(yáng)臺(tái)。

　　張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)還處于橫盤階段，各地推出容積率相關(guān)新政，僅僅是對(duì)房屋計(jì)價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整，并不會(huì)影響未來的價(jià)格預(yù)期。但對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的提升，政策則提供了有利條件。

　　在產(chǎn)品方面競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州樓市，對(duì)于使用面積計(jì)算方式的調(diào)整卻姍姍來遲。

　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，主要原因在于杭州樓市出現(xiàn)了回暖跡象。一方面，在全國(guó)新建商品房與銷售總體下行的背景下，11月份杭州新房成交8189套房源，創(chuàng)近5個(gè)月新高，成交價(jià)格環(huán)比微漲。另一方面，今年10月和11月，杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月上漲，漲幅均為0.8%，僅次于北京，位居70大中城市第二。

　　多數(shù)受訪者指出，隨著新規(guī)的發(fā)布，杭州樓市的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)有望再度升級(jí)。

　　12月19日和12月31日，杭州將有兩場(chǎng)土拍共9宗涉宅地塊出讓，包括錢二地塊、濱江西興單元地塊等熱門地塊。這些地塊都將按照容積率新規(guī)執(zhí)行，房企的市場(chǎng)反應(yīng)如何，將在這兩場(chǎng)土拍中揭曉。