編者按：過去一年，長三角展現出區域經濟的韌性活力和“增長極、動力源、試驗田”的責任擔當。展望2025，21世紀經濟報道在歲末年初之際推出特別專題，從城市、產業和數據等多方面，深度剖析長三角發展新動力，助力提升經濟發展優勢區域的創新能力和輻射帶動作用，加快發展新質生產力。

　　21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

　　剛剛過去的周末，上海二手房單日成交量又創了新高。網上房地產數據顯示，12月28日（周六），上海二手房網簽1466套，超越10月13日的1334套，創年內二手房單日成交新紀錄。12月29日（周日），網簽成交套數1248套。2024年最后一個周末，上海二手房兩日共計成交套數達2714套，也是年內成交套數最多的一個周末。同時，根據網上房地產數據，12月的9個周末日，二手房（含商業）成交量全部破千，日均成交1256套。

　　“9·29新政”后，上海二手房月成交量連續上漲三個月。業內預判，12月上海二手房（含商業）成交量有望沖破3萬套，將成為年內成交量最高的一個月及近3年來成交量新高。

　　此外，上海高端豪宅市場還走出一波獨立行情，自2024年年初以來，中海、融創、瑞安集團旗下豪宅盤實現屢開屢罄。“日光”、“千人搖”等行情同步上演。

　　在長三角地區，成交量率先回暖的還有杭州。據第三方平臺統計，杭州二手房成交量自10月以來，連續三個月均超過9000套。與此同時，南京、蘇州、合肥等地的二手房成交在12月份也出現了一定程度的回暖。比如蘇州二手房成交在12月份達到了高峰。

　　同策研究院研究總監宋紅衛認為，長三角樓盤2024年表現及2025年趨勢可從以下四個方面來分析：第一，樓市已經進入存量市場階段，二手房交易主導特征明顯，核心城市二手房成交是新房的2到4倍。第二，新房市場已經是改善需求主導，因此，今年中高端改善項目走出獨立行情，銷量逆勢增長。第三，整體樓市成交面積降幅將達到20%-40%，核心原因在于樓市信心不足。第四，供給量下降是未來的趨勢，房企拿地積極性下降，剛需盤項目房企關注度較低，一般都集中在核心區域的核心地塊，并且以銷定投的模式，房企拿地量會進一步收縮。

　　一個現象是，在核心城市，有的優質項目已將價格優惠幅度收窄，但漲價沖動并不存在。鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，樓市仍然處于成交量能否企穩階段。傳統的1、2月份是成交淡季，不排除交易量出現下行。“到明年3月份，如果有新政加持，樓市成交量能止跌就很不錯了。”

　　上海豪宅走出獨立行情

　　CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，以規模、一二手房成交量、價格、庫存、去化、轉化率、盈利等指標綜合測算出來的城市“止跌回穩”情況來看，短期內，有八個城市率先回穩，其中位于長三角地區的杭州、上海、合肥，分別位列第一、第二，也是短期內止跌回穩城市最多的一個區域。

　　尤為特殊的是，2024年的上海樓市，豪宅走出了一波獨立行情。12月25日，位于上海徐匯區的中海·領邸玖序迎來第五批次開盤。也是最后一批房源，延續前幾次的熱銷態勢，中海此次推出的118套平均總價約4100萬元的濱江大平層房源，在30分鐘左右全部售罄。至此，該項目在年內實現清盤，累計銷售282億元。

　　中海地產上海公司隨后宣布，2024年該公司在上海的總銷售額突破700億元，達到約700.11億元，成為全國性房企在單個城市最高銷售紀錄的保持者。

　　12月31日，丁祖昱評樓市年度發布會上，克而瑞集團董事長丁祖昱表示，今年全國有11個銷售過百億的項目，上海占了7個。大多數百億項目，80%以上都是高端項目。除了融創和瑞安之外，其余都是央國企所打造。

　　此外，CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，上海3000萬元以上新房成交量達到2530套，3000萬以上二手房成交量529套，分別占排名前九位的城市市場成交總量的62%和43%。

　　長三角地區的高端住宅行情大好，蘇州、南京、杭州的3000萬元以上一二手豪宅成交量也進入了全國排名前九位。

　　前述3000萬元豪宅成交排名前九位的城市，高端豪宅的成交量上升背后，是一千萬元到三千萬元量級項目數量的下降。總體而言，這些城市3000萬以上的成交量比去年增長了57%；1億以上的成交量比去年增長了141%。1000萬到3000萬量級的豪宅新房，今年成交了34440套，比去年下降了30%；3000萬以上的貢獻基本上來自于上海。

　　丁祖昱指出，上海是高端住宅銷售最集中的區域，而且這個課客群越買越多，比例越來越高。豪宅走出獨立行情背后，是核心城市二手房成交面積創新高。上海、杭州已進入存量市場。數據顯示，截至2024年12月30日，杭州市區全年二手房成交約9.3萬套，而新房成交約7.2萬套，二手房成交量首次超過新房，標志著杭州樓市正式進入存量市場。而上海，早在2022年已進入存量市場。南京、合肥等城市也在近兩年先后二手房成交量超過新房成交量。

　　其中，2024年，丁祖昱預估上海、杭州二手房成交面積將同比上升分別為23%、22%。尤其是上海二手房成交金額將接近7500億元，同比上漲22%，居全國各大城市之首。

　　這也意味著，上海二手房的流量與增速，對恢復樓市成交鏈條將起到關鍵作用。換言之，二手房成交一旦出現不暢通或者橫盤，將打斷后續置換鏈條。?

　　嚴控增量土地供應，成交面積或將下跌

　　綜合多方信息，這波政策出發點是有利于整個交易環節活躍度，因此二手房市場先修復，也是筑底的一個信號。

　　張宏偉指出，當二手房市場回暖之后，將會帶動整個置換交易鏈條，回暖的氛圍最終也會傳導到新房市場。

　　張宏偉指出，當前樓市成交量的反彈局限于核心城市，包括一線、強二線城市。長三角地區有的省會城市反彈甚至并不明顯。低能級城市反應不是太明顯。在這些核心城市里，二手房的交易量普遍要好于新房，尤其是上海、杭州這些已進入存量市場的城市。比如上海二手房與新房二手房成交套數比在4：1左右，因此二手房成交量反彈幅度較大也在情理之中。

　　在多個城市出現二手房成交明顯回暖的前提下，接下來的市場走勢將會如何？以上海為樣本，自10月以來，上海已經連續三個月二手房成交超2.5萬套，是長三角成交量止跌回暖最快的典型城市。張宏偉分析認為，可以從以下兩個方面分析長三角地區這一波樓市行情。首先，從政策面角度看，9月底開始，幾個核心城市推出樓市新政，各地持續落實此前的一些政策，帶出了樓市交易量的反彈。

　　有分析人士按照過去十幾年的樓市發展經驗來預判，政策往往會帶出1-2個月的成交量的反彈。但跟往年不一樣的地方在于。這輪政策持續發力，加上年底房企沖刺業績，導致核心城市如上海、杭州的一二手房交易量沖高行情從10月份延續到12月份。

　　張宏偉預測，2025年的傳統樓市淡季1、2月份過去后，如果在3月份左右，地方政府繼續夯實政策落地情況，甚至還出臺新一輪政策的話，那么核心城市應該還會有一波行情的持續；如果沒有政策加持，樓市不確定性將擴大。

　　其次，從房企投資策略變化的角度看，南京和蘇州的二手房成交反彈不如上海、杭州明顯，也表明銷售回暖的幅度與房企的投資策略高度關聯，并會左右房企未來的投資資金的流向。

　　過去兩三年，收縮土地投資，聚焦到核心城市的典型企業有中海、招商、華潤等央國企。這些央國企前兩年在上海發力土地投拓，自去年開始，在銷售資金回籠上有一定反映，今年則更明顯。比如中海多個豪宅項目的熱銷。

　　12月30日-12月31日，上海八批次土拍中，宸嘉發展、貝好家兩家民企分別拿下徐匯龍華地塊、奉賢新城地塊，表明有現金流的民企也開始布局上海市場。12月31日，貝好家在杭州也聯合濱江、興耀地產兩家本土民營房企拿下一宗宅地。

　　過去兩三年，沒在上海能夠大規模拿地，或者投資偏弱的房企，在銷售排行榜上排名已經開始靠后了。但這是大多數房企近幾年來的投資主流情況，也是國家嚴控增量土地供應的調控思路下的一個體現。

　　CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，2020年以來，全國土地成交建面下降六成。以上海為例，自2020年以來，供地規模也呈現出現下行趨勢，但庫存規模有所下行。去庫存大背景下，長三角熱點城市供地重在提質縮量，上海、北京、杭州、廣州、西安等幾個城市的土拍集中度占比維持在去年的22%這一水平，土拍集中度見頂。

　　張宏偉因此預測，基于前兩年房企拿地收縮，樓市供應面積下滑，今年樓市成交面積將下跌20%-40%。無論是核心城市還是三四線城市，或能級低的城市，目前還不存在漲價的情況。嚴格意義上房價還沒企穩。尤其是三四線城市，現階段仍然以提升流動性為主，尤其年底房企要沖刺業績，以價換量是最直接的做法。