華夏時報 記者? 梁寶欣? 深圳報道

　　1月9日晚，碧桂園（02007.HK）公布了境外債重組提案。

　　碧桂園在相關(guān)公告中表示，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識，此提案構(gòu)成進一步談判和具體文件的框架，是其在落實重組方面的重要里程碑。倘若落實，該重組提案將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標是減少債務(wù)最多116億美元，債務(wù)到期時間延長至最多11.5年，以及加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

　　重組提案的關(guān)鍵條款顯示，重組提案擬給予范圍內(nèi)債務(wù)的持有人/貸款人（統(tǒng)稱“債權(quán)人”）5個經(jīng)濟選項，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金（通過要約回購）、強制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及/或貸款融資。

　　接近碧桂園的人士于1月9日晚向《華夏時報》記者分析稱，碧桂園擬議重組方案的加權(quán)平均利率將降低至約2%，參考行業(yè)已有重組方案，預(yù)計重組完成后短期內(nèi)的實際現(xiàn)金付息年利率將更低，較重組前的加權(quán)利率約6%將有明顯下降，達到了目前市場上的最低利率。

　　另外上述人士亦指出，此次重組條款的亮點還包括將碧桂園債務(wù)的到期時間延長至最多11.5年，使其可以在中短期內(nèi)專注于交付住房、重振境內(nèi)運營、保持資產(chǎn)價值；重組方案使碧桂園有權(quán)選擇實物支付利息（即發(fā)行額外的新債務(wù)工具代替現(xiàn)金付息），給予了其一定的空間，以確保碧桂園可在盡可能最大化資產(chǎn)價值的前提下完成重組后境外債務(wù)的償付義務(wù)。

　　最多減少116億美元債務(wù)

　　碧桂園公告指出，重組提案針對公司在現(xiàn)有債券債務(wù)、現(xiàn)有銀團貸款債務(wù)以及由本公司借入或擔(dān)保的若干其他貸款融資（統(tǒng)稱“范圍內(nèi)債務(wù)”）下的境外債務(wù)。

　　截至2023年12月31日，就境外債務(wù)而言，碧桂園應(yīng)占有息負債總額（不包括應(yīng)計利息）約164億美元，其中包括現(xiàn)有債券債務(wù)的未償還本金額約103億美元、現(xiàn)有銀團貸款債務(wù)的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)的未償還本金額約14億美元。

　　倘若此次境外債務(wù)重組提案落實，碧桂園將實現(xiàn)大幅去杠桿化，而碧桂園的目標是減少債務(wù)最多116億美元。提案還包括將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

　　碧桂園給出的重組提案擬給予范圍內(nèi)債務(wù)的債權(quán)人5個選項，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金（通過要約回購）、強制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)（新票據(jù)）及貸款融資（新貸款，連同新票據(jù)統(tǒng)稱新債務(wù)工具）。

　　具體來看，選項1：將債權(quán)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。在重組生效日將債權(quán)人所持相關(guān)范圍內(nèi)債務(wù)通過要約回購出售予碧桂園，以換取現(xiàn)金，價格較此前范圍內(nèi)債務(wù)的面值存在折讓，最少要削減90%的本金。選項2：強制性可轉(zhuǎn)換債券，即100%股權(quán)化，最終到期日為2025年6月30日（參考日期）后3.5年。選項3：強制性可轉(zhuǎn)換債券+替換部分新債券，實現(xiàn)67%股權(quán)化，最終到期日為參考日期后7.5年。選項4：替換新債券并削減本金35%，最終到期日為參考日期后9.5年。選項5：全數(shù)替換為新債券，此項提供給不進行本金削減的債權(quán)人，僅延長到期日，不設(shè)本金削減，最終到期日為參考日期后11.5年。

　　公告指出，新發(fā)行的債務(wù)工具年期在7.5年至11.5年。同時，新債務(wù)工具的票面利率將因應(yīng)不同選項而異。值得一提的是，新債務(wù)工具將包括實物支付機制，倘本公司選擇實物支付，則適用的票息將按較高利率累計。

　　另外，作為重組提案的一部分，碧桂園控股股東正在考慮進一步對碧桂園的資產(chǎn)負債表進行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間向公司提供未償還本金總額為11億美元的股東貸款部分股權(quán)化。

　　可售面積超9000萬平方米

　　1月10日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《華夏時報》記者采訪時表示，債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機的第一步，碧桂園仍需要充分改善經(jīng)營基本面。9月底支持政策落地后，核心城市市場銷售有所加快，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項目產(chǎn)品力，加大營銷力度。另外，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

　　值得一提的是，碧桂園還在公告中披露了資產(chǎn)情況，及相應(yīng)的資產(chǎn)預(yù)計至2039年產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，碧桂園控制超過3000個開發(fā)項目，可售合同總面積介乎9000萬至9200萬平方米。這些項目包括位于馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、中國香港、英國及紐西蘭9個國際市場的29個開發(fā)項目，以及位于中國內(nèi)地的超過2900個開發(fā)項目。此外，碧桂園亦有約130萬至140萬個車位可供出售。

　　公告顯示，在2024年至2039年的預(yù)測期內(nèi)，碧桂園可用于境外分配的預(yù)計凈現(xiàn)金盈余估計介乎人民幣200億元至250億元。此凈現(xiàn)金盈余乃計及2024年至2039年的預(yù)測期內(nèi)本集團超過2900個境內(nèi)開發(fā)項目的累計應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流量總額，以及出售非核心資產(chǎn)（包括若干城市更新項目、商業(yè)物業(yè)、金融投資及其他境內(nèi)少數(shù)權(quán)益金融投資）的所得款項，經(jīng)扣除同期的境內(nèi)經(jīng)營費用及集團層面的境內(nèi)債務(wù)后由本集團預(yù)測得出。

　　而碧桂園的境外資產(chǎn)包括由境外附屬公司持有的29個境外開發(fā)項目及若干少數(shù)權(quán)益金融投資，包括珠海萬達商業(yè)管理集團有限公司的股權(quán)及由全資附屬公司CGVC Company Limited實益持有的11項少數(shù)權(quán)益股權(quán)投資。

　　據(jù)了解，碧桂園正在出售其境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并取得重大進展。截至1月9日，約1.4億美元的出售收益已存入（或計劃存入）用于重組提案的指定賬戶。

　　在2025年1月至2033年的預(yù)測期間內(nèi)，碧桂園預(yù)計透過出售該等少數(shù)權(quán)益金融投資籌集約6億至8億美元的凈出售收益，為重組提案提供資金及支持新債務(wù)工具下的償債責(zé)任。

　　另外，據(jù)記者了解，碧桂園2025年的工作將圍繞保交房和修復(fù)資產(chǎn)負債表兩大關(guān)鍵任務(wù)展開。數(shù)據(jù)顯示，2024年，碧桂園全年已累計交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋。