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　　經過了高歌猛進的黃金時代、白銀時代，不動產行業在過去幾年里發生了翻天覆地的變化。以品質為先，以效率為錨，行業不再只談論建筑如何開發，如何通過進一步的數字化、模塊化，實現從設計、施工到運營全生命周期的聯動，成為行業下半場要作答的命題作文。

　　近日，龍智設計全新發布的5M虛擬建造，即是一套依托BIM設計，覆蓋模0（方案設計）、模1（施工圖設計）、模2（深化設計）、模3（竣工模型）、模4（數模聯動）的全業態、全周期數字建筑解決方案。在過去，從螞蟻全球總部、小米華東總部公寓，再到清華紫荊七號項目改造等等，龍智設計積累輸出了超1200萬平米的BIM正向設計案例，并聯動龍湖龍智造其他業務飛輪，協同為客戶降本增效，提升數字化程度，以及長周期運營效率。

　　依托數字化的能力，龍智設計從“起點”開始重塑傳統的建筑設計流程。5M虛擬建造革新了傳統的二維設計方法，將BIM信息模型從方案設計伊始，貫穿到不動產運營的全生命周期當中。比如，采用虛擬建造并結合 VR 點評技術讓虛擬即是現實，通過“一模到底”確保項目高效、高質交付以及空間價值最大化，等等，將不動產行業的數字迭代，從設計之初即打下了基礎。

　　圖：螞蟻全球總部項目意向圖

　　這是最壞的時代，也是最好的時代。周期的考驗正倒逼行業做出艱難的轉變，卻也讓提供好服務的玩家有了大施拳腳的機會，可以預見的是，在下半場，顛覆傳統流程的“新質生產力”，將成為行業發展下新的紅利。

　　建筑的“數字清單”

　　如果在小紅書等社交媒體搜索“成都打卡地”，時常可以看到安利龍湖東安天街的帖子。這座位于成都市龍泉驛區東安新城核心區位、體量近14萬方的全新商業體，憑借獨特的生態與人文資源，打造出了全新的公園式商業，成為當下消費者的“精神快充”。

　　取意于巴山蜀水“疊石流水”的外部線條，與一旁波瀾的湖水相得益彰；內部三個主中庭和一個一個觀光連廊串聯，規劃了能夠匯聚客流且充滿記憶點的空間及場景。在龍湖東安天街內外，大空間與小空間實現了有機結合，既有對建筑設計、空間打造的思考，也考慮到與區域內生態環境的契合。

　　圖：虛擬建造效果示意（左）/交付實景（右）

　　龍湖東安天街是由龍智設計承擔虛擬建造全過程交付的項目之一。經由后者之手，這樣一套復雜的設計，從著手開始設計到拿到審圖合格證，僅僅需要90天，較平均時間提前了170天。

　　相較傳統作業效率的大幅提升，來源于龐大數字資產下的模塊化設計。在設計過程中，龍智設計通過調用自有模塊庫里超過10萬個成熟模塊，進行快速拼裝，讓方案從誕生之時即高度成熟，不僅同步解決設計落地與設計效率的難題，也打通了供應鏈以及數據從前端到后端的全周期路徑——龍智設計可以通過同一個BIM模型來管理和傳遞信息，讓虛擬建造服務可以貫穿整個項目周期。

　　圖：自研的成熟設計模塊示意

　　在龍智設計為龍湖東安天街開出的“數字清單”中，方案設計（模0）階段，通過模塊化設計的方法，龍智設計充分調動龍湖集團各職能、航道能力，15天就達到建筑初設深度。

　　在施工圖設計（模1）階段，東安天街項目全過程采用BIM正向設計，整個設計過程借助自研設計協同平臺，采用全專業合模方式完成。單一模型最高峰同時35人實時在線工作，達成全專業的深度協同。

　　有了高精度模型指導現場施工推演，在深化設計階段（模2），虛擬建造提前發現問題，減少后續變更。最終全過程設計變更率低至0.5%，遠低于其他同類型項目。

　　圖：基于虛擬建造的施工前推演點評

　　更有意思的則是竣工模型（模3），在項目竣工后，龍智設計會利用數字孿生，形成一棟與真實建筑相對應的虛擬建筑。所有實際安裝的機電設備、暗埋管線，均沉淀成為建筑的數字資產，這相當于建筑有了X光透視體檢文檔，可以實時、實地對照，隨時查看隱藏在鋼筋混凝土背后的建筑細節，為項目后續改造、運維提供扎實可靠的數據基礎。

　　圖：成都東安天街交付實景

　　在龍湖東安天街項目開業后，項目則實現了全面數字化運維，所有設施設備數據和運行狀況和BIM模型結合，實時展示在數字化運維系統中。運營方和天街租戶都可以通過這些運維數據，不斷改善運營質量，實現數字化運營賦能。

　　4月20日開業后的兩天，龍湖東安天街攬獲了超40萬的客流，以及近2600萬銷售額。龍智設計開出的“數字清單”，助力龍湖東安天街一炮而紅。截至目前，龍智設計的虛擬建造技術，已應用在累計超200萬平方米的龍湖天街以及外部委托的商業綜合體項目。

　　虛擬即現實

　　今年5月，小米集團創始人雷軍從南京市手里拿到一把“金鑰匙”，小米集團華東總部正式在南京落地。雷軍也感嘆，經過6年奮斗，小米在南京終于有了自己的家。

　　作為小米集團華東總部人才生活提供支撐的重要組成，其中一個重要配套便是小米華東總部公寓項目。在這個建筑面積3.3萬㎡的公寓項目里，龍湖龍智造提供了從設計到施工的EPC裝配式裝修，龍智設計以虛擬建造，精準地呈現未來建成后的樣貌。

　　借助BIM模型，龍智設計實現了全流程圖模一體。在和委托方交互的過程中，龍智設計不再使用傳統的效果圖，而是使用360度無死角的VR呈現。借助打造了《黑神話：悟空》核心開發平臺虛幻引擎5（Unreal Engine 5），龍智設計引入了VR虛擬評審技術，讓模型場景變得更加真實。

　　圖：小米華東區總部公寓虛擬評審畫面示意

　　VR虛擬評審技術并非只是簡單地讓物理環境數字化，而是能夠實現全天24小時、多環境天氣擬真，為業主、施工方提供全場景虛擬漫游，讓人們能夠身臨其境，在施工前讓各方能夠提前審查、優化方案細節。通過VR虛擬評審，可以有效地降低后期變更風險，確保方案的準確落地，也使的整體設計效率相較傳統同類項目提升 30%，設計時間縮短至 20天。

　　圖：小米華東區總部公寓VR“真實”呈現

　　同時，基于龍湖在住宅、商業、公寓等全業態項目經驗上的積累，小米集團華東總部公寓采用了龍湖龍智造體系中成熟的模塊化產品，協同龍智精工的裝配式精裝，確保了快速裝配和高效施工。

　　模塊化的產品，減少了設計和施工的復雜性。從設計、采購到施工，模塊化和標準化的施工方法，讓各個環節實現了無縫銜接，讓項目具備更高的可復制性，保證了產品質量的一致性，實現了項目的快速響應和精準落地。施工周期也縮短了20%。

　　南京小米華東總部公寓項目在使用了室內BIM正向設計、龍湖模塊化產品、VR虛擬點評和協同引入的室內裝配式裝修EPC后，人力、時間和資源也得以進一步優化。

　　通過南京小米華東總部公寓項目，龍湖龍智造展示了其在“高效、智能、可持續”建筑領域的深厚實力。小米之外，龍智設計也得到清華大學、螞蟻等客戶的認可。在螞蟻全球總部項目的前期方案設計中，僅通過BIM設計優化基坑面積、優化土方挖填方等，整體優化成本就達1400余萬元。

　　“數字建筑”下的生態重構

　　不可否認，相比家電制造、汽車制造等行業，房地產多年來都站在離數字化最遠的地方。

　　根據中央財經大學、中國人民大學和中國農業大學五名經濟學者聯合完成的《中國上市公司數字化轉型報告2024》，上市公司中，數字化企業比例最低的五個行業當中，房地產以69%的比例位于最后，甚至落后于煤炭等資源型行業。

　　在過去，大型科技企業、互聯網大廠都曾想通過自身的互聯網基因，切入地產市場，改造這個行業。然而，如果不能從設計、建造和運營的底層去了解行業，只是照搬其他行業的數字化經驗，顯然無法真正的改變這個行業。

　　30余年來，龍湖基于地產開發、運營模式沉淀的空間營造及服務，在城市運營業務的觸角不斷延伸。這個過程中，場景里真實的需求，讓龍湖有動力，也有能力，朝著全周期的盈利和在運營端的持續創造價值的方向，思考如何將真實場景數字化，利用虛擬建造的能力，提升效率、降低成本。

　　正因如此，龍湖在過往每年將大約10%的凈利潤用于科技研發，累計投入資金已超百億元。龍智設計的“5M虛擬建造”產品即是在這片土壤中孕育而生，從方案設計、施工圖設計、深化設計、竣工模型到數模聯動，龍智設計將BIM信息模型貫穿虛擬建造的全流程，幫助客戶實現效率和質量的提升。

　　圖：BIM模型貫穿項目全周期的北京龍湖藍海引擎產業園

　　比如，成都中鐵卓著項目，龍智設計就提供了模0-模3的服務，幫助項目優化設計方案，貨值提升了10%，設計變更率低至0.3%，項目首開即售罄，2023年熱銷超17億元。

　　圖：虛擬建造效果示意（左）/實景交付呈現（右）

　　能夠將自身經驗總結成一套行之有效的方案，并且在外部項目上成功實踐，龍智設計已經找到了自己的打法，也能夠真切地產生價值。在當前用戶關注質價比，希望進一步高效投資的階段里，龍智設計打開了通往地產行業下半場的大門。

　　行業周期洗禮下，低效的生產力在過去四年里持續出清，也有龍智設計這樣代表地產行業的新質生產力，逐漸形成，整個生態正在重構。龍智設計正引領者建筑工業化通往更高處，尋找到地產行業數字化轉型的未來。

　　地產行業也將逐漸尋找到通往高質、高效發展的道路。