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　　華夏幸福走出“9連板”行情，背后有何邏輯？

　　資本市場對房地產行業(yè)的熱情仍在燃燒。

　　11月7日，房地產板塊再度爆發(fā)，A股上市房企股價漲勢再起，截至收盤板塊內高達91家房企股價上漲，股價下跌的企業(yè)僅2家，南國置業(yè)、華遠地產、榮盛發(fā)展、福星股份、綠地控股、財信發(fā)展、信達地產、金融街、華夏幸福等漲幅居前。

　　這其中，華夏幸福近來的股價走勢尤其“妖”。7日晚間，華夏幸福發(fā)布股票交易異常波動公告，稱公司股票自2024年10月28日至11月7日，已連續(xù)九個交易日漲停，鑒于公司股票價格短期漲幅較大，敬請投資者注意二級市場交易風險。

　　作為業(yè)內較早出險的房企，華夏幸福今年數(shù)次登上龍虎榜，更是走出了“9連板”行情，背后有何邏輯？

　　一周內連發(fā)股價異動公告

　　地產股久違的熱度又回來了，繼11月6日地產股掀起漲停后，7日板塊情緒仍在發(fā)酵。

　　11月7日上午，房地產板塊爆發(fā)，榮盛發(fā)展、陽光股份等成分股漲停，財信發(fā)展和陽光股份均觸及漲停板，深振業(yè)A、格力地產（維權）、亞通股份、特發(fā)服務、新華聯(lián)（維權）、世聯(lián)行等個股漲幅也超過5%。

　　在地產股近日的“普漲”行情中，出險房企華夏幸福顯得尤為特殊。自10月31日至今，華夏幸福發(fā)布的每份公告，都與股價異動情況有關，累計共發(fā)布十條。

　　這背后，是華夏幸福近日股價連漲，已經走出“九連板”的行情。11月7日，華夏幸福股價出現(xiàn)漲停，收盤價3.67元，成交額7759.66萬元，總市值143.63億元，并登上交易所的龍虎榜。

　　華夏幸福在公告中表示，公司股票自9月26日至2024年11月7日連續(xù)二十六個交易日內，日收盤價格漲幅偏離值累計達到200%，根據《上海證券交易所交易規(guī)則》有關規(guī)定，屬于股票交易嚴重異常波動情形。

　　華夏幸福稱，目前公司生產經營活動正常，不存在影響股票交易價格異常波動的重大事宜，包括重大資產重組、股份發(fā)行、業(yè)務重組、股份回購、引進戰(zhàn)略投資者等，亦不涉及熱點概念事項。公司高管、控股股東及實際控制人等，在股票交易異常波動期間，不存在買賣公司股票的情況。

　　雖然公司稱不存在未披露事項，但經過近日這輪上漲，華夏幸福的股價較年初時已經翻倍上漲。今年來，華夏幸福股價一直在1元左右徘徊，甚至一度逼近低于1元的危險區(qū)。根據相關規(guī)定，如果A股公司股票連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元，公司股票可能被終止上市交易。

　　為提振股價、保住上市公司地位，今年華夏幸福高管數(shù)次增持，以挽救低迷的股價。比如9月份該公司表示，華夏幸福董事長王文學自2024年7月11日起的6個月內，計劃以集中競價的方式增持華夏幸福股份，增持金額不低于1000萬元且不超過1200萬元，不過效果并不顯著。

　　而相較于公司上述動作，市場及行業(yè)的整體情緒，對公司股價影響顯然更大。

　　11月以來，關于房地產的利好消息仍在釋放。中信證券（維權）最新研報表示，當下房地產行業(yè)的政策決心堅定、分步落地，預計房地產市場有望從一線城市開始，分批分區(qū)域實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，近日地產股走強，主要受房地產系列政策及市場變化影響。從政策看，9.26政治局會議指出要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，隨后住建部等部委聯(lián)合推出房地產政策組合拳，比如取消限購、限售、限價等，提振了房地產市場信心。

　　從市場看，根據中指研究院數(shù)據，10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，為2023年3月以來首次轉正。根據住建部數(shù)據，10月份，一線城市新建商品房網簽成交量同比增長14.1%，湖南、天津、廣東、江西、江蘇等省市新建商品房網簽量同比增幅超過10%。

　　“房地產政策的重磅支持，房地產市場成交回升，改善了行業(yè)預期，極大提升了投資者的信心，所以導致房地產股接連走強?！眲⑺硎?。

　　“九連板”背后有何特殊邏輯？

　　出險較早的華夏幸福，突然因股價連漲成為資本市場焦點，這令新老投資者都好奇背后邏輯。

　　“華夏幸福連續(xù)多日漲停，既受房地產政策及市場環(huán)境的影響，也有自身特別的原因?！眲⑺硎?。

　　對公司基本面影響較大的便是債務化解。華夏幸福是業(yè)內較早出險的房企，早在2021年10月8日，華夏幸福便推出了《債務重組計劃》，稱堅持“不逃廢債、同債同權”原則，對2192億元的金融債務安排“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償，正式開啟化債之路。

　　據華夏幸福三季報披露，截至10月30日，該公司《債務重組計劃》中2192億元的金融債務，通過簽約等方式，已實現(xiàn)債務重組的金額累計約為1900.29億元，約占金融債務金額的87%。

　　“以股抵債”方面，華夏幸福搭建了“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務平臺，以平臺股權抵償金融及經營債務。截至報告披露日，以“幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額約為139.46億元，以“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權抵償經營債務金額約為59.30億元。

　　信托計劃方面，2023年11月21日，華夏幸福完成信托計劃設立，信托規(guī)模為255.85億元，截至10月26日，已實施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元。資產交易也在推進中，目前永清產業(yè)新城、廣陽產業(yè)新城平臺公司、南方總部資產包交易等，均正在按照轉讓協(xié)議推進相關安排。

　　近日，華夏幸福在《債務重組計劃》基礎上，優(yōu)化了置換帶方案，擬引入國企公司承接部分金融債權人債務，廊坊市屬國有企業(yè)擬承接置換帶資產及部分金融債務，實施置換帶的債務規(guī)模預計200億元左右。

　　“如果置換帶方案順利實施，剩余債務將能化解，將能幫助華夏幸?；就瓿蓚鶆罩亟M。對出險房企來說，完成債務重組是里程碑的利好事件。”劉水認為。

　　除了受債務重組進展的影響，劉水還表示，近日地方化債相關政策，對公司股價也有影響。

　　資料顯示，10月12日，財政部部長藍佛安透露關于支持地方化解政府債務風險的增量政策，“擬一次性增加較大規(guī)模債務限額置換地方政府存量隱性債務”。11月4日，全國人大常委會召開，當天上午的全體會議審議了國務院提請的增加地方政府債務限額、置換存量隱性債務的議案。

　　地方化債工作與華夏幸福關聯(lián)何在？“華夏幸福的產業(yè)新城模式，為地方政府做了許多基礎設施工程，地方政府對華夏幸福有大量欠款。如果政策支持地方政府發(fā)債置換債務，地方政府將有更多的資金償還債務，對于華夏幸福的資金回籠是極大利好?！眲⑺硎?。

　　從業(yè)績層面看，2024年第三季度，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入79.998億元，同比上漲11.56%；年初至報告期末實現(xiàn)營業(yè)收入139.12億元，同比下降21.79%；2024年第三季度，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤26.09億元，年初至報告期末實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.41億元。

　　雖然整體業(yè)績還是虧損狀態(tài)，不過華夏幸福表示，未來要圍繞“產業(yè)+園區(qū)”，全面轉型產業(yè)新城服務商，形成“開發(fā)業(yè)務、運營業(yè)務、服務業(yè)務、園區(qū)衍生業(yè)務”四類業(yè)務。

　　據悉，華夏幸福的轉型思路，一是輕資產化輸出，基于多年經驗，對產業(yè)新城相關業(yè)務環(huán)節(jié)進行拆分和封裝，面向市場化客戶提供整體及各項輕資產服務，包括產業(yè)招商、產業(yè)招租、園區(qū)運營、物業(yè)服務等。

　　二是挖掘和兌現(xiàn)園區(qū)資源，產業(yè)園區(qū)場景和產業(yè)發(fā)展能力，探索兌現(xiàn)產業(yè)園資產及園區(qū)新能源、數(shù)字化等優(yōu)質資源，以合作方式切入新賽道。三是探索地產發(fā)展新模式，包括不動產代建服務、銷售服務等產業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)。2024年上半年，華夏幸福運營、服務類業(yè)務收入占比近30%。

　　劉水表示，出險房企債務重組成功將有助于緩釋行業(yè)風險，但企業(yè)真正走出危機，還需要市場回暖支持。部分出險房企在走出債務危機后，仍可聚焦開發(fā)主業(yè)，維持一定的業(yè)務規(guī)模；部分房企則可能適度收縮業(yè)務范圍，以自身職業(yè)化團隊作為核心競爭力，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展輕資產業(yè)務。