來源：中國經營報

　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　在重新聚焦布局北京大本營后，“京城地主”之一的金隅集團（601992.SH）今年斥資102.76億元拿地，在北京朝陽、豐臺和通州各落一子。

　　《中國經營報》記者了解到，盡管水泥業務為金隅集團貢獻了主要營收，但在水泥市場需求疲軟的態勢下，地產業務因較高的毛利率，成為其扭轉虧損局面的關鍵。不過，在當前樓市銷售整體下行的環境下，項目后續銷售進展尚待觀察。

　　初試“豪宅”

　　趕在元旦之前，拿地近5個月的北京隅·東序終于在12月中旬入市。

　　據了解，朝陽區年內新入市中建璞園、北京宸園等多個改善型樓盤，且都在開盤時引發市場廣泛關注。

　　北京隅·東序所處的朝陽十八里店板塊目前正處于發展階段，臨近地鐵17號線十八里店站，僅兩站便可直達十里河換乘10號線，從而到達東三環沿線國貿重要商圈，而正在建設的17號線剩余線路，將途徑東三環并直達太陽宮、望京西等重點商圈。

　　北京隅·東序項目開發商為金隅集團旗下的金隅地產，今年6月24日，金隅地產以63.8億元斬獲朝陽區朝陽港1303-686相關地塊，住宅樓面價約5.2萬元/平方米，新房銷售指導價7.9萬元/平方米，可上下浮動8%。隨后，項目公司北京隅新房地產開發有限公司登記注冊，由金隅地產100%持股。

　　金隅地產曾在2021年、2022年為該板塊內兩宗宅地“托底”。2021年10月份時，金隅地產聯合昆泰以37.6億元底價競得十八里店朝陽港693地塊，樓面價約5.5萬元/平方米，新房銷售指導價為7.5萬元/平方米，隨后項目定名為金隅昆泰云筑（云筑一期），彼時十八里店地鐵站還未開通。

　　2022年5月，地鐵17號線十八里店站開通半年后，金隅地產聯合北京住總以38.8億元底價競得十八里店朝陽港1303-685、694地塊，樓面價約為4.5萬元/平方米，新房銷售指導價7.5萬元/平方米，隨后項目定名為朝陽港云筑（云筑二期和三期）。云筑前三期項目均為改善型樓盤。

　　今年12月初，記者在北京隅·東序項目售樓處了解到，開發商沿用云筑前三期的售樓處，前來咨詢的人多以家庭為單位。

　　項目置業顧問告訴記者，項目共有824套房源，主力戶型為155平方米—193平方米的三居或四居，與前三期的改善產品相比，東序目標客群為“豪宅”群體。不過，項目也有少部分95與99平方米三居。所有戶型總體均價在7.35萬—8.41萬元/平方米。

　　在蓄客僅11天后，北京隅·東序便正式開盤，根據其對外公布的數據，12月16日項目開盤勁銷25億元，當日成交總套數達235套。

　　不過，與此同時，項目也因陽臺封閉與否陷入爭議中。據了解，項目營銷人員在蓄客階段對外宣稱開敞的陽臺后期可以封閉，增加室內實際使用面積，屆時得房率將大幅提升，引發云筑此前業主不滿。

　　人民網領導留言板上顯示，12月8日，一位用戶留言稱，北京隅·東序報規是開敞陽臺，但開發商對報規的開敞陽臺在交付時或交付后封閉，此舉違反了相關規則，并投訴讓開發商公開發承諾書，不允許封閉陽臺。

　　記者從北京隅·東序項目處了解到，該項目在戶型上采用的開敞式陽臺設計，加上贈送的陽臺面積，項目實際得房率超過80%。如果不允許封閉陽臺，項目所贈送的開敞陽臺實用性在北京這種多風的氣候下將大大降低，同時項目實際得房率也將不足80%。

　　據了解，近兩年，北京新房產品競爭激烈，得房率普遍升高，部分樓盤通過贈送面積，實際得房率甚至達到100%。

　　從周邊競品來看，北京隅·東序即將迎來一位勁敵。今年11月29日，中海以153.32億元的價格摘得北京朝陽“巨無霸”組團地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。

　　這一組團地塊中就包括十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊，與北京隅·東序位置僅一路之隔。據了解，當時為了能夠順利出讓，組團地塊的控高、建筑規模等指標均進行了優化修改，其中的十八里店朝陽港地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，樓間距將更寬。此外，該地塊的配建規模也由原需配建“4500平方米機構養老設施、1500平方米社區居家養老設施”調整為“不少于1000平方米社區居家養老設施”，容積率也將降至2.695。

　　此外，11月22日，北京市規劃和自然資源委員會正式發布了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

　　年內拿地金額超百億元

　　據了解，金隅地產所屬的金隅集團為北京市屬大型國有控股產業集團和A+H整體上市公司，營收主要來自以水泥為主的建筑材料銷售以及房地產開發業務。

　　2017—2021年，其房地產開發業務在營收中占比一直維持在30%左右，2022年這一比例下滑至25.14%，2023年這一比例重新升至27.9%。

　　根據2023年年報，金隅集團實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%。主營業務收入1070.7億元，同比增加4.7%，其中，綠色建材板塊實現收入794.69億元，同比增長1.1%；占總營收的73.61%；毛利率為8.55%，同比減少4.55個百分點。而地產開發及運營收入301.25億元，同比增長15.05%，毛利率同比下降3.26個百分點，但仍達18.9%。地產業務為集團貢獻約47%的毛利潤。

　　今年上半年，金隅集團凈利潤為-17.5億元，這也是自金隅A股上市以來，近13年的首次虧損。

　　據了解，除了水泥需求疲軟外，集團地產板塊業績下滑也是重要原因。上半年，金隅集團地產業務累計合同簽約額53億元，同比下降64%。對此，董事長姜英武當時強調，下半年要把治虧扭虧作為頭等大事。

　　地產業務方面，金隅集團此前業務線涉及北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市。近兩年，隨著城市銷售業績的分化，其開始聚焦大本營北京市場。2022年，其新增的3塊土儲均位于北京，土地面積為12.23萬平方米，拿地金額116.12億元。2023年，其在北京的銷售額占比從前一年的27%提升至43%。

　　記者了解到，在今年銷售和土地市場承壓態勢下，金隅集團仍在京拿下三宗宅地。

　　除了上述朝陽港地塊外，今年10月29日，金隅集團宣布其全資子公司北京金隅嘉業房地產開發有限公司成功獲得位于北京市豐臺區中關村科技園豐臺園東區三期項目1516-60地塊。該地塊土地面積達到21607.59平方米，計容建筑面積為54019平方米。金隅嘉業以27億元的成交總價成功競得此地塊。

　　11月5日，北京市通州區土橋中路地塊僅獲1家房企報名，最終由金隅集團以11.96億元底價摘得，銷售指導價6.2萬元/平方米，可上下浮動8%。該地塊位于北京城市副中心0202街區，地上建筑規模47379.409平方米。

　　上述三塊宅地地價合計102.76億元，比去年全年拿地金額增長約55%。

　　在三季度的業績說明會上，對于前三季度經營活動產生的現金流量凈額減少較多的主要原因，金隅集團財務負責人鄭寶金解釋稱，主要是地產銷售回款相比去年同期減少較多。此外，地產項目獲取土地儲備，支出較同期增加60多億元。

　　不過，在大幅拿地的同時，項目后續銷售去化問題值得關注。去年年報顯示，2023年年底時，金隅集團土儲權益規劃建面大概是586.02萬平方米，而當年的商品房簽約銷售面積僅為96.36萬平方米。今年年初，金隅集團表示地產業務需要著力去庫存、控成本、防風險，提升產品力。

　　金隅集團今年新拿的地塊中，據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，豐臺科技園1516-60地塊，周邊在售新房項目有中海豐和叁號院以及中建·云境，均為今年3月取得預售證。金隅集團拿地之時，中海豐和叁號院網簽均價是8.84萬元/平方米，網簽去化率不到10%；中建云境網簽均價已經降至8.25萬元/平方米，網簽去化率接近7%。

　　此外，通州地塊周邊目前在售項目京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導價均是6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5萬元—6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間，但由于此地塊成交樓面價較低，開盤價相對靈活有空間。

　　記者就上述項目后續推盤以及營銷計劃聯系金隅集團，截至發稿未獲回復。