◎記者 聶林浩

臨近年末，公募REITs市場回暖，中證REITs全收益指數(shù)從12月10日開始反彈，結(jié)束了自8月上旬以來的下跌勢頭。其中，保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施三類REITs領(lǐng)漲。隨著債券市場收益率快速走低，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具備類紅利資產(chǎn)和類固收資產(chǎn)屬性的公募REITs產(chǎn)品有望獲得資金的長期配置。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，中證REITs全收益指數(shù)已連續(xù)5日上漲，自12月以來漲幅達(dá)3%。中證REITs全收益指數(shù)于8月8日達(dá)到年內(nèi)最高的977.95點(diǎn)，但此后便持續(xù)下跌，12月9日一度跌至925.46點(diǎn)，較年內(nèi)最高點(diǎn)跌幅超5%。隨著近日市場企穩(wěn)回升，跌勢就此止住。

在本輪公募REITs的反彈行情中，截至12月26日，9只REITs自12月以來漲幅超過10%（后復(fù)權(quán)，下同），且均分布在保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施三類項目中。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT位居漲幅榜前三名，漲幅分別為14.55%、12.56%和12.3%。

拉長時間來看，公募REITs的市場表現(xiàn)依舊不錯。截至12月26日，今年以來中證REITs全收益指數(shù)漲幅達(dá)11.02%。分項目類型來看，排除部分于今年上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目，保障性租賃住房和能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs表現(xiàn)較為突出，領(lǐng)漲市場。

其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT位居年內(nèi)漲幅榜前三名，漲幅分別達(dá)45.1%、44.84%和41.78%；在13只年內(nèi)漲幅超15%的REITs中，保障性租賃住房類型有5只，能源基礎(chǔ)設(shè)施類型有4只，交通基礎(chǔ)設(shè)施類型有2只，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保類型各有1只。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著債券市場收益率持續(xù)下行，公募REITs作為長久期且分紅較高的資產(chǎn)，開始受到中低風(fēng)險投資者的追捧。華夏基金表示，去年以來，公募REITs二級市場整體表現(xiàn)良好，但不同板塊表現(xiàn)分化。由于能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房對經(jīng)濟(jì)周期波動的敏感度較低，這兩類資產(chǎn)表現(xiàn)較為優(yōu)異；而倉儲物流類資產(chǎn)更易受到經(jīng)濟(jì)周期波動的影響，今年以來平均跌幅較大。

展望2025年，機(jī)構(gòu)看好公募RETIs的長期配置價值。國泰君安固收分析師劉玉稱：首先，公募REITs具備較強(qiáng)的類紅利資產(chǎn)屬性，當(dāng)權(quán)益市場出現(xiàn)回調(diào)時，該類資產(chǎn)的替代性配置價值或會提升。其次，債券市場收益率持續(xù)下行或已隱含風(fēng)險，相較于其他資產(chǎn)，公募REITs更具類固收資產(chǎn)屬性，受到中低風(fēng)險投資者的追捧。最后，明年周期類底層資產(chǎn)有望回升，為相關(guān)類型公募REITs帶來超額收益。

國信證券經(jīng)濟(jì)研究所宏觀固收團(tuán)隊認(rèn)為：由于我國公募REITs采用海外REITs強(qiáng)制分紅和權(quán)益型產(chǎn)品設(shè)計的特點(diǎn)，因此海外REITs市場長周期的市場表現(xiàn)可供參考。美國REITs市場呈現(xiàn)低風(fēng)險、長期回報穩(wěn)定、與其他投資品種相關(guān)性低的特征，因此國內(nèi)公募REITs的長周期配置價值值得關(guān)注。