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　　規模已超千億的公募REITs，迎來又一“入局者”。

　　11月27日，券商系公募創金合信基金上報創金合信首農產業園REIT，成為公募REITs中的第25家參與機構。截至11月27日，25家機構旗下的公募REITs數量已達到73只，分散于倉儲物流等八大類底層資產。

　　2024年以來，公募REITs的二級市場交易實現了6.18%的平均漲幅，其中的6只產品年內漲幅超過20%。

　　公募機構對券商中國記者表示，我國公募REITs市場已走出底部行情，隨著后續配套政策的持續不斷完善，底層資產類型的不斷擴容，中長期資金的不斷進入，我國公募REITs仍有較大的發展空間。和萬億規模的潛在市場相比，我國公募REITs仍有較大發展潛力，底層資產也可進一步豐富。

　　公募REITs已擴容至73只

　　根據上交所11月27日公告，創金合信首農產業園REIT于11月27日上報，由創金合信基金擔任管理人，北京首農信息產業投資有限公司為發起人（原始權益人），第一創業證券為專項計劃管理人，專項計劃名稱為第一創業—首農產業園基礎設施1期資產支持專項計劃。

　　在11月27日上報的，還有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT。蘇州工業園區公租房管理有限公司擔任發起人，華泰證券（上海）資產管理有限公司擔任管理人與專項計劃管理人。另外，由匯添富基金擔任管理人的匯添富上海地產租賃住房REIT于11月26日上報至上交所。

　　其中，創金合信首農產業園REIT是創金合信基金旗下首只公募REIT產品。根據Wind數據統計，包括創金合信基金在內，截至11月27日參與到公募REITs中來的公募機構（包括公募基金公司和券商資管機構）已達25家。

　　具體看，25家機構旗下的公募REITs數量為73只，其中有64只產品為首發產品，9只產品為擴募產品。此外，73只產品中有46只已成功上市。73只產品分散于八大類底層資產中，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施。

　　其中，華夏基金旗下一共有15只產品，是目前發行公募REITs的基金公司。其次是中金基金，該公募旗下的REITs產品數量目前已接近10只。此外，中信建投基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方達基金等大型公募，旗下的REITs數量大多是3只左右。

　　此外，REITs項目的前期招標等信息，還出現了多家基金公司身影。根據最近公布的喀納斯景區基礎設施公募REITs服務項目-中標候選人公示（招標編號：TC249HL1C），該項目001包1的中標候選人分別為中航基金、華夏基金、招商基金，投標報價分別為110萬元、50萬元、100萬元。

　　此外，根據網上披露的《中銀基金法律顧問一攬子服務采購項目招標公告》（招標編號：采標2024—2566），該項目的招標內容為中銀基金法律顧問一攬子服務采購。在不設置招標控制價范圍內，該招標項目劃分為4個標段，004為中銀基金公募REITs常年法律顧問采購項目。

　　今年以來6只公募REITs漲超20%

　　除了上述靜態數據外，發行、募資、交易等動態數據變化，更能折射出公募REITs擴容大勢。

　　11月27日，工銀蒙能清潔能源REIT發布認購申請確認比例結果公告，該基金的公眾投資者有效認購申請確認比例約為0.28%，即公眾投資者有效認購倍數達357倍，成為深交所今年已發行基礎設施REITs中公眾投資者認購倍數最高的產品。從11月27日起中金重慶兩江REIT開始發售，募集基金份額共計4億份，認購價格為2.550元/份，預計募集資金總額為10.20億元。該基金擬投資的基礎設施資產位于重慶兩江新區，包括雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建筑面積約24.37萬平方米，運營時間均超過9年。

　　根據Wind統計，包括上述兩只產品在內，52只已公布發行規模的公募RIETs合計募集資金規模已接近1500億元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的發行規模超過百億元，平安廣州交投廣河高速公路REIT等6只產品的募集規模均超50億元。

　　根據華夏基金統計，截至11月8日2024年全市場共發行的公募REITs有22單，發行規模為489.65億元。華夏基金表示，2024年受益于我國公募REITs配套政策不斷完善、二級市場表現回暖等利好因素，我國公募REITs發行迎來井噴式增長，發行節奏明顯加快。

　　Wind數據顯示，截至11月27日收盤2024年以來52只有交易數據的公募REITs實現了6.18%的平均漲幅，有37只產品年內實現正收益，16只產品累計漲幅超過10%，其中的6只產品年內漲幅超過20%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT三只產品的累計漲幅在25%以上。

　　華夏基金表示，我國公募REITs市場已走出底部行情，隨著后續配套政策的持續不斷完善，底層資產類型的不斷擴容，中長期資金的不斷進入，我國公募REITs仍有較大的發展空間。能源基礎設施和保障性租賃住房對宏觀經濟變化的敏感度較低，年內價格表現較為優異。

　　資產類型仍可進一步豐富

　　整體而言，經過四年多的試點，國內的公募REITs已進入常態化發展階段，參與主體和資產類別持續豐富。從存量待盤活資產體量和其他成熟市場實踐來看，國內公募REITs還有更大發展空間。

　　中金基金表示，隨著REITs市場建設穩步推進，公募REITs逐步進入常態化發行新階段，底層資產類型日趨豐富，中長期配置價值愈發明晰，這將有助于進一步發揮公募REITs服務國家戰略、支持實體經濟的積極作用，同時為投資者提供更豐富的資產配置選擇和長期投資價值。

　　從資產相關性來看，華夏基金對券商中國記者表示，我國公募REITs市場與股票市場和債券市場之間的相關性都比較弱。與股票市場的相關性大約在0.11—0.22之間，與債券市場的相關性大約在0.02—0.03之間。配置公募REITs品在一定程度上起到分散資產組合風險的作用。

　　廣東省中山市副市長曾奕和廣州交投私募基金管理有限公司總經理助理方浪近日在《清華金融評論》上的發文（下稱“評論文章”）表示，我國過去幾十年的大規模投資，積累了大量的存量資產，多家市場專業研究機構測算規模已超過100萬億元，若其中具有較好經營性的存量資產按照1%的保守比例計算，也能達到萬億級，這些優質存量資產通過基礎設施REITs能快速盤活提前回收資金。

　　評論文章進一步稱，我國基礎設施REITs已進入常態化發展階段，但從市場總體規模來看仍然相對較小。截至2024年6月末，我國基礎設施REITs發行總規模約合164億美元，美國、日本、新加坡等地區的規模分別達到13311億美元、1094億美元、720億美元，我國REITs規模僅占美國的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%。

　　基于此，評論文章建議，REITs申報發行的資產領域有待進一步豐富。目前，我國基礎設施REITs試點領域包括交通、能源等11個大類，市政、新基建、水利、旅游4個重點領域未有資產發行。從小類來看，交通領域全部為高速公路資產，鐵路、機場、港口領域未有資產發行。