專題：美國1月CPI數據全線超預期

來源：金十數據

　　1月美國通脹近30%的增長是由于住房。美聯儲想要實現通脹目標，這一頑固分項必須盡快回落。

　　全美房價仍在以快于整體通脹的速度上漲，這讓購房者感到震驚。美聯儲主席鮑威爾此前在談到通脹問題時表示，住房是通脹距離目標缺口的主要來源。

　　美國1月整體通脹升幅超過預期，支持了美聯儲在降息方面的謹慎態度。美國勞工統計局周三公布的數據顯示，美國1月季調后核心CPI環比上漲0.4%。同比上漲3.3%。經濟學家認為，與包括經常波動的食品和能源價格在內的整體CPI相比，核心CPI能更好地反映潛在通脹趨勢。總體CPI環比上升0.5%，同比上升3%。美國勞工統計局表示，近30%的增長是由于住房。

　　美國1月未季調住房通脹年率錄得4.4%，前值為4.6%。這是導致整體通脹未能降至美聯儲理想目標2%的重要原因之一。去年秋季，美聯儲開始將利率從23年來的高位下調，一些專家甚至準備宣布美聯儲在抗擊歷史性通脹方面取得了勝利。然而，自美聯儲去年9月首次降息以來，美國政府的兩大主要通脹衡量指標——CPI和PCE通脹仍然頑固地保持在高于2%的水平。

　　住房通脹（黃色）仍是整體通脹的主要來源

　　CPI對住房通脹的衡量方式可能讓普通投資者感到奇怪。住房通脹主要由兩個部分組成：“主要住所租金”（rent of primary residence）和“業主等效租金”（owners’ equivalent rent of residences），即衡量房主居住在自己房屋時的租金估值。這兩個指標分別衡量美國自有住房和租賃住房的通脹情況，并合計占CPI總權重的33%以上。因此，如果住房通脹持續居高不下，整體通脹也將維持在高位。

　　前美國勞工統計局局長埃里卡·格羅申（Erica Groshen）表示：“按比例來看，住房在CPI的市場籃子中占比很大。而且，它的變化確實更加遲滯，這一點毋庸置疑。”明尼阿波利斯聯儲政策顧問尼爾·梅赫羅特拉（Neil Mehrotra）也表示，租金通脹在上升和下降過程中表現較為緩慢，因為租戶通常簽訂一到兩年的固定租約。

“我們目前在租金方面經歷的部分通脹，實際上是12到18個月前發生的，但直到現在才反映在官方數據中。”

　　相比之下，住房在美聯儲更偏愛的通脹衡量指標——PCE中的權重較小，占比不到20%。

　　房價上漲已波及全美大部分地區。美國全國房地產經紀人協會的報告顯示，2024年第四季度，89%的大都市地區的獨棟住宅銷售價格上漲。這在一定程度上是由于抵押貸款利率仍處于高位，許多在低利率時期鎖定貸款的房主不愿出售房產，導致市場上的房源減少。此外，長期的房屋建設不足也造成新房供應短缺，進一步推高房價。

　　保險成本的上升以及私人保險單取消數量的增加，正在使全美范圍內的住房可負擔性問題變得更加復雜。參議院預算委員會的一項調查發現，在2018年至2023年間，超過200個縣的私人保險公司不續保的情況增加了三倍。被拒絕私人保險的房主通常可以選擇他們所在州的最后一道防線保險公司，但這些保單往往提供更有限的保障和更高的保費。

　　不斷上漲的保險費用不僅傷害了房主和潛在購房者，也影響了租戶，因為他們面臨著由房東轉嫁的增加的成本。一些退休房主和其他依賴固定收入的人已經難以應對不斷上漲的保費，這與日益增長的財產稅相結合，對于越來越多的房主來說，總支出超過了按揭付款。

　　盡管美聯儲已降息，抵押貸款利率仍然居高不下，削弱了購房者的支付能力。房利美數據顯示，上周美國30年期固定抵押貸款的平均利率為6.89%，雖然比1月份的7.04%略有下降，但仍高于2022年之前14年的平均水平。

　　不過，租賃市場的價格已有所企穩跡象。根據Redfin的數據，2023年12月美國的租金中位數同比下降0.3%，至1，594美元，為自2022年3月以來的最低水平。

　　明尼阿波利斯聯儲主席尼爾·卡什卡里（Neel Kashkari）表示：“住房仍然是通脹的重要組成部分。我們對新簽租約的價格走勢非常有信心，但這些變化通常需要一兩年時間才能完全體現在官方通脹數據中。”他認為，這一趨勢有助于將通脹壓低。

　　美國銀行高級經濟學家阿迪提亞·巴韋（Aditya Bhave）表示，住房通脹將在未來一年內同比下降，但警告稱，這并不意味著美聯儲對抗通脹的戰斗已徹底結束。特朗普的部分新政策可能會重新點燃通脹，包括住房通脹。

　　盡管如此，巴韋認為：“這場期待已久的住房通脹放緩，終于正在上演。”